刷新中资投资纪录 等待上市的京东产发再购英国物流资产

观点网在等待IPO期间，京东产发又出手英国物流资产，进一步丰富了海外资产。

4月24日，有消息称，京东产发将斥资2.5亿英镑（约合21.43亿人民币），收购高盛位于英国的大型物流资产包。

该资产包具体包括两处项目，其中一处为位于英格兰考文垂的大型园区Prospero Ansty Park，该园区面积为110万平方英尺，约10.2万平方米；另一处是位于英格兰普雷斯顿的物流仓库，面积55万平方英尺，约5.1万平方米。

(资料图片)

据了解，这次交易是京东在英国收购的第三项物流资产，2.5亿英镑交易价格也将刷新今年中资投资英国的最高纪录。

海外谋篇

一边是趋于稳定的国内物流地产梯队，另一边是持续增长的全球跨境电商需求，无论是出于自身发展的主动选择，还是为争夺一席生存之地的无奈之举，“海外”无可避免地成为国内企业的又一处战场。

京东也参与其中。

从此前披露的招股书来看，作为京东集团内智能物流仓储平台的唯一开发持有者，京东产发一直有选择地拓展中国以外的市场。

截至2022年12月31日，京东产发已在中国29个省级行政区及4个海外国家开发、拥有或管理236个现代化基础设施资产，包括合共219个物流园区、13个产业园区及4个数据中心，总建筑面积为2333万平方米。

截至同日，京东产发于4个海外国家拥有25个基础设施项目。其中，已落成物业23个，开发中物业及土地储备2个，总建筑面积达67.9万平方米。

在京东集团的发展需求及中国电子商务行业长期增长共同作用下，京东产发由国内走向海外，实现向东南亚及欧洲等海外市场的成功拓展。

欧洲市场拥有庞大的消费市场及全面的运输网络，是全球物流基础设施市场的主要地区，也是京东产发已成功触及并进军的一处海外市场。

欧洲最大的物流基础设施市场包括德国、英国、法国、西班牙、意大利、荷兰、波兰、比利时、捷克共和国及瑞典。信息显示，欧洲物流基础设施市场目前仍供不应求，2018年至2022年绝大多数主要细分市场的出租率较高，为95%左右，而2021年至2022年的有效租金水平大幅增长约14.0%。

英国及荷兰的物流基础设施市场保持稳定且前景可观，2022年度吸纳面积均超过300万平方米，出租率均高达97%以上。

参与者众，欧洲市场上的竞争也同样面临土地稀缺及成本上涨的难题。

此前披露的招股书显示，2022年，通过收购英国及荷兰的物流仓库，京东产发成功进军欧洲市场，并计划通过后续改造升级来提高运营效率。

可预见的是，在京东产发逐步形成更为完善的基础设施网络覆盖同时，京东供应链一体化上的相关业务也都将得以进一步发展。

英国布局

去年，京东于英国市场收购了两个物流仓库，也都是通过京东产发进行。

从时间上来看，2022年7月22日，京东产发在英国买下了一处位于伦敦卫星城——米尔顿凯恩斯的物流仓库，这是京东在英国收购的首个物流基础设施。

该项交易涉及金额约6000万英镑（约合5亿人民币），项目所在的米尔顿凯恩斯位于英格兰中部，为英国经济重镇，也是伦敦卫星城，通过市郊铁路连接伦敦市区。

该仓库曾是英国伦敦最大的百货商店John Lewis的配送中心，面积约33538平方米，卖家为英国保险公司标准人寿安本。

值得一提的是，John Lewis近年也面临一定程度的经营困境，2021年，有消息称该公司已将重心转向电商渠道。

或许是经营困境难解，这家百货公司转道地产，于去年12月与安本签署一项价值5亿英镑、为期数十年的协议，将建造1000套租赁住宅，也由此成为首家将旗下部分商铺和其他房产改造为住宅的英国零售商。

某种程度上，John Lewis的转型也为京东收购创造了市场机遇。为避免更多意外发生，双方以更快速度促成了交易。

在该物流仓库收购时，京东相关人士曾透露：“这项投资提供了强劲的租金增长和价值创造潜力，这也证明了我们的执行能力，因为我们在4周内完成了交易，尽管这是我们在英国的第一笔投资。未来几年，我们将继续投资于英国和欧洲的黄金地段。”

同年10月27日，京东又以4400万英镑（约合3.68亿人民币）的价格收购了位于英格兰北部城市唐卡斯特的一个配送中心。

该物流配送中心是一个温控仓库，面积约41265.67平方米，此前为英国连锁超市Tesco租赁。

该仓库坐落在靠近唐卡斯特M18/A1公路交汇处占地28.55英亩的空地上，从区位上来看，唐卡斯特被英国北部著名的电商城市群曼彻斯特、谢菲尔德、利兹成弧形包裹。也因此，虽然只是英国英格兰南约克郡的一个小镇，却成为英国重要的物流中心。

最新事件中，京东产发收购的资产包具体为两处项目，其中一处位于英格兰考文垂的大型园区Prospero Ansty Park，该园区面积为110万平方英尺，约10.2万平方米。园区共有两期，包括办公空间、工业工厂和物流仓储空间，第一期目前已成功招募到部分租客，第二期计划于2024年初完工。

另一处是位于普雷斯顿的物流仓库，面积55万平方英尺，约5.1万平方米，消息称该仓库目前出租给英国家具公司Victoria Plumb。

考文垂是英国英格兰西米德兰郡城市，地处英格兰中心，与伦敦、布里斯托尔、利物浦、赫尔诸港距离大致相等；普雷斯顿则位于英格兰西北部，也是兰开夏郡的行政中心，位于英国里布尔河畔，毗邻国际大都市曼彻斯特和利物浦。与此同时，该市也是重要而繁华的商业、购物和娱乐中心。

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